Was ein Quadratmeter ausgebautes Dachgeschoss kostet
Der Dachausbau ist kein einzelnes Gewerk, sondern eine Kette. Zuerst kommt die Dämmung zwischen und unter die Sparren, dann die Dampfbremse, dann die Unterkonstruktion mit Gipsplatten. Danach folgen Dachfenster, Estrich oder Trockenestrich, Elektroleitungen, Heizung, Bodenbelag und oft eine neue Treppe. Jedes dieser Gewerke hat eigene Preise, und genau deshalb streuen die Gesamtangaben so stark.
Für den trockenbaulichen Teil nennt das Portal Daibau 81 bis 116 Euro je Quadratmeter, jeweils mit Dämmung und Gipsplatten. Der Hersteller Velux beziffert die reine Dachdämmung ohne Aufsparrendämmung mit 50 bis 150 Euro je Quadratmeter. Eine amtliche Statistik über Dachausbaukosten führt in Deutschland niemand. Die Zahlen stammen von Marktteilnehmern und sind Anhaltspunkte, keine Kalkulation.
| Posten | Spanne | Quelle |
|---|---|---|
| Dachschräge mit Dämmung und Gipsplatten | 81 bis 116 Euro je Quadratmeter | Daibau, Dezember 2025 |
| Dachdämmung ohne Aufsparrendämmung | 50 bis 150 Euro je Quadratmeter | Velux |
| Zwischenwand im Dachgeschoss | 60 bis 100 Euro je Quadratmeter | Velux |
| Bodenbelag | 10 bis 70 Euro je Quadratmeter | Velux |
| Fußbodenheizung | 30 bis 100 Euro je Quadratmeter | Velux |
| Heizkörper | 1.000 bis 1.500 Euro je Stück | Velux |
| Einbau eines Dachfensters | 300 bis 3.000 Euro je Fenster | Velux |
| Gaube | 3.000 bis 10.000 Euro | Velux |
| Bad im Dachgeschoss | rund 1.000 Euro je Quadratmeter | Velux |
| Treppe | ab 1.000 Euro | Velux |
- Höchstwert für Dachflächen bei Erneuerung, Wohngebäude
- 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin
- Anlage 7 Nummer 5a Gebäudemodernisierungsgesetz, Stand 20. September 2026
- Dachausbau mit Dämmung und Gipsplatten
- 81 bis 116 Euro je Quadratmeter
- Daibau, Auswertung eigener Auftragsdaten, Stand 17. Dezember 2025
- Zuschuss für die Dämmung der Gebäudehülle, mit Sanierungsfahrplan
- 15 Prozent, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 Prozent
- Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, Bundesförderung für effiziente Gebäude, Stand 1. Juli 2026
Ein Rechenbeispiel: Ein Dachgeschoss mit 45 Quadratmetern Grundfläche bekommt 60 Quadratmeter gedämmte und beplankte Dachschräge. Allein dieser Teil kostet nach der Portalspanne 4.860 bis 6.960 Euro. Dazu kommen zwei Dachfenster mit 600 bis 6.000 Euro, eine Trennwand von 10 Quadratmetern mit 600 bis 1.000 Euro, Bodenbelag mit 450 bis 3.150 Euro und die Elektroinstallation mit 650 bis 1.000 Euro. Die Spanne für dieses Beispiel liegt damit zwischen rund 7.000 und 18.000 Euro, ohne Bad, ohne Treppe und ohne Gaube.
Welche Dämmung das Gebäudemodernisierungsgesetz beim Dachausbau verlangt
Das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden, kurz Gebäudemodernisierungsgesetz oder GModG, trug früher den Namen Gebäudeenergiegesetz und wurde 2026 umbenannt. Wer nach GEG sucht, findet denselben Text. Für einen Dachausbau sind drei Vorschriften daraus wichtig, und sie greifen nacheinander.
§ 36 GModG regelt die Änderung bestehender Gebäude. Werden Außenbauteile erneuert oder ausgetauscht, dürfen sie die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 nicht überschreiten. Für Dachflächen einschließlich Dachgauben sowie für Decken und Wände gegen unbeheizte Dachräume nennt Anlage 7 Nummer 5a einen Höchstwert von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. Dieser U-Wert misst, wie viel Wärme je Quadratmeter Bauteil und je Grad Temperaturunterschied nach außen entweicht. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen.
§ 35 GModG verpflichtet Eigentümer unabhängig davon, oberste Geschossdecken so zu dämmen, dass der U-Wert 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Diese Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Wer sein Dachgeschoss ausbaut und dabei das Dach dämmt, erledigt damit zugleich die Nachrüstpflicht. Für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greift die Pflicht erst zwei Jahre nach einem Eigentumsübergang.
§ 39 GModG kommt hinzu, sobald durch den Ausbau neue beheizte Fläche entsteht. Ist die hinzukommende zusammenhängende Nutzfläche größer als 50 Quadratmeter, sind zusätzlich die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz nach § 14 einzuhalten. Für Wohngebäude gilt außerdem, dass der spezifische Transmissionswärmeverlust das 1,2fache des Wertes des Referenzgebäudes nach Anlage 1 nicht überschreiten darf. Unterhalb von 50 Quadratmetern bleibt es bei den Bauteilanforderungen.
Entsteht durch den Ausbau neue beheizte Nutzfläche von mehr als 50 Quadratmetern am Stück?
Es gelten die Bauteilwerte der Anlage 7 und zusätzlich der sommerliche Wärmeschutz nach § 14 GModG. Planen Sie außenliegenden Sonnenschutz oder Verglasung mit niedrigem Energiedurchlassgrad ein und lassen Sie den Nachweis von einer fachkundigen Person führen.
Erneuern Sie mehr als 10 Prozent der gesamten Dachfläche, etwa durch neue Dämmung zwischen den Sparren oder eine neue Dachdeckung?
Erreicht das Dach nach dem Ausbau einen U-Wert von höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin?
Die Anforderung aus § 36 GModG ist erfüllt. Lassen Sie sich den U-Wert vom ausführenden Betrieb rechnerisch bestätigen und heften Sie den Nachweis zu den Bauunterlagen, weil die Behörde ihn im Streitfall verlangt.
Die Dämmung reicht nicht aus. Erhöhen Sie die Dämmstoffdicke oder ergänzen Sie eine Untersparrendämmung. Der Höchstwert von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin ist keine Empfehlung, sondern eine Pflicht aus Anlage 7 Nummer 5a.
Unterhalb der Bagatellgrenze von 10 Prozent der Bauteilfläche löst die Maßnahme keine Anforderung nach § 36 GModG aus. Die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke aus § 35 GModG bleibt davon unberührt und gilt weiter.
Wann Ihr Dachraum als Aufenthaltsraum gilt und welche Höhe er braucht
Ein ausgebauter Dachraum, in dem jemand wohnt, arbeitet oder schläft, ist bauordnungsrechtlich ein Aufenthaltsraum. Daran hängen Mindesthöhe, Belichtung und Rettungsweg. Das Bauordnungsrecht ist Landesrecht, und die Werte unterscheiden sich von Land zu Land. Maßgeblich ist immer die Bauordnung Ihres Bundeslandes, nicht die Musterbauordnung.
Bayern regelt es in Art. 45 der Bayerischen Bauordnung so: Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern haben, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 Meter, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 Metern außer Betracht bleiben. Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2, also in Einfamilien- und Zweifamilienhäusern, gilt diese Höhenanforderung in Bayern ausdrücklich nicht. In anderen Ländern fehlt diese Ausnahme.
Für die Belichtung verlangt dieselbe Vorschrift Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums. Bei 20 Quadratmetern Raumfläche sind das 2,5 Quadratmeter Fensteröffnung im Rohbaumaß, nicht in der Glasfläche. Diese Rechnung entscheidet mit darüber, wie viele Dachfenster Sie einbauen müssen, und Dachfenster gehören zu den teuersten Einzelposten des Ausbaus.
- Mindesthöhe: in Bayern 2,40 Meter, im Dachgeschoss 2,20 Meter über der halben Nutzfläche; andere Länder setzen abweichende Werte fest.
- Raumteile unter 1,50 Metern lichter Höhe zählen bei dieser Rechnung nicht mit, sie bleiben außer Betracht.
- Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche, gemessen im Rohbaumaß.
- Ein zweiter Rettungsweg ist für Aufenthaltsräume nachzuweisen; welche Fenstergröße dafür genügt, regelt die Landesbauordnung.
- Die Nutzungsänderung eines bisher nicht ausgebauten Dachraums zu Aufenthaltsräumen ist in vielen Ländern genehmigungspflichtig.
- Die Tragfähigkeit der Geschossdecke muss für die neue Nutzlast nachgewiesen sein, besonders wenn Estrich oder Trockenestrich hinzukommt.
Wie viel Förderung Sie für die Dämmung bekommen
Die Dämmung der Dachfläche ist förderfähig. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bezuschusst Maßnahmen an der Gebäudehülle mit 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan vor, kommen 5 Prozentpunkte hinzu, insgesamt also 20 Prozent. Gefördert wird ausdrücklich die Dämmung der Gebäudehülle einschließlich Dachflächen und Geschossdecken.
Begrenzt wird die Förderung durch die förderfähigen Höchstkosten. Sie liegen bei 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für die zweite bis sechste und 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit. Bei 20 Prozent Fördersatz und 30.000 Euro Höchstkosten sind damit höchstens 6.000 Euro Zuschuss je Wohneinheit möglich.
Wichtig ist die Reihenfolge und das Verhältnis zur Steuer. Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Absatz 3 Einkommensteuergesetz gilt nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Sie müssen sich je Maßnahme entscheiden: Zuschuss oder Steuerermäßigung. Rechnen Sie beides durch, bevor Sie den Antrag stellen, denn der Zuschuss ist bei größeren Dämmpaketen meist höher, die Steuerermäßigung bei kleinen Aufträgen einfacher.
Wie Sie den Ausbau in der richtigen Reihenfolge planen
Die Reihenfolge entscheidet über Kosten und Ärger. Wer die Dämmung einbaut, bevor die Statik geklärt ist, reißt sie wieder heraus. Diese Schritte haben sich bewährt und folgen der Logik von Genehmigung, Rohbau, Technik und Ausbau.
- Klären Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, ob eine Nutzungsänderung vorliegt und ob Sie einen Bauantrag brauchen.
- Lassen Sie die Tragfähigkeit der Geschossdecke und des Dachstuhls von einer Tragwerksplanerin prüfen, bevor Sie Estrich oder schwere Trennwände planen.
- Prüfen Sie die vorhandene Dämmung und die Sparrenhöhe. Reicht die Sparrenhöhe für den geforderten U-Wert nicht aus, planen Sie eine Untersparrendämmung ein, die Raumhöhe kostet.
- Beantragen Sie die Förderung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, bevor Sie den Auftrag erteilen. Ein bereits begonnenes Vorhaben ist nicht mehr förderfähig.
- Lassen Sie Dachfenster und Gauben einbauen, solange das Dach noch offen ist. Nachträgliche Öffnungen kosten ein Vielfaches.
- Planen Sie Elektro-, Wasser- und Heizungsleitungen ein, bevor die Gipsplatten geschlossen werden, und dokumentieren Sie die Leitungslage mit Fotos.
- Lassen Sie erst danach beplanken, verspachteln und den Bodenaufbau herstellen, und vereinbaren Sie die Spachtelstufe schriftlich.
Die Dampfbremse verdient dabei besondere Aufmerksamkeit. Sie sitzt raumseitig unter der Dämmung und verhindert, dass feuchte Raumluft in die Konstruktion zieht und dort kondensiert. Jede Durchdringung durch Kabel, Rohre oder Schrauben muss dauerhaft dicht verklebt sein. Ein Elektriker, der nach dem Beplanken noch einmal durch die Bremse bohrt, hebt die Wirkung der ganzen Schicht auf.
Welche Kosten die meisten Bauherren beim Dachausbau übersehen
Vier Posten tauchen in fast keinem ersten Budget auf und kosten am Ende mehr als der Quadratmeterpreis der Dachschräge. Sie entstehen nicht aus dem Ausbau selbst, sondern aus den Anforderungen, die mit der neuen Nutzung entstehen.
Erstens die Treppe. Ein Dachboden, der über eine Einschubtreppe erreichbar war, braucht als Wohnraum eine feste Treppe. Velux nennt dafür ab 1.000 Euro, und die Treppe kostet zusätzlich Grundfläche im darunterliegenden Geschoss. Zweitens die Statik. Trockenestrich wiegt weniger als Zementestrich, aber beide belasten eine Holzbalkendecke, die ursprünglich nur als Lagerfläche gedacht war. Drittens der Heizungsanschluss: Ein neues Geschoss vergrößert die beheizte Fläche, und die vorhandene Heizung muss diese Last tragen können. Viertens der sommerliche Wärmeschutz, der oberhalb von 50 Quadratmetern neuer Nutzfläche ohnehin nachzuweisen ist und in Dachräumen ohne Verschattung schnell zum Problem wird.
Häufige Fragen
Was kostet es, ein Dachgeschoss auszubauen?
Die gedämmte und mit Gipsplatten beplankte Dachschräge kostet nach Portalangaben 81 bis 116 Euro je Quadratmeter. Dazu kommen Dachfenster mit 300 bis 3.000 Euro je Stück, Bodenbelag mit 10 bis 70 Euro je Quadratmeter und gegebenenfalls ein Bad mit rund 1.000 Euro je Quadratmeter. Eine amtliche Kostenstatistik für Dachausbauten gibt es in Deutschland nicht.
Muss ich beim Dachgeschossausbau dämmen?
Ja, sobald Sie mehr als 10 Prozent der Dachfläche erneuern, greift § 36 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Anlage 7 Nummer 5a verlangt dann für Dachflächen einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. Unabhängig davon verpflichtet § 35 GModG zur Dämmung der obersten Geschossdecke; wer das Dach dämmt, erfüllt diese Pflicht mit.
Welche Höhe muss ein Zimmer im ausgebauten Dachgeschoss haben?
Das regelt die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. In Bayern verlangt Art. 45 BayBO für Aufenthaltsräume 2,40 Meter lichte Höhe, im Dachgeschoss 2,20 Meter über der Hälfte der Nutzfläche, wobei Raumteile unter 1,50 Metern außer Betracht bleiben. In Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt diese Anforderung in Bayern nicht. Andere Länder setzen abweichende Werte.
Brauche ich für den Dachausbau eine Baugenehmigung?
Häufig ja, weil aus einem Lagerraum Aufenthaltsräume werden und damit eine Nutzungsänderung vorliegt. Ob und in welchem Verfahren das genehmigt wird, entscheidet die Bauordnung Ihres Bundeslandes. Fragen Sie vor dem ersten Auftrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde nach, notfalls mit einer kostenpflichtigen Bauvoranfrage. Ohne Genehmigung droht eine Nutzungsuntersagung.
Wird die Dämmung beim Dachausbau gefördert?
Ja, das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bezuschusst die Dämmung der Gebäudehülle mit 15 Prozent, mit individuellem Sanierungsfahrplan mit 20 Prozent. Die förderfähigen Höchstkosten liegen bei 30.000 Euro für die erste Wohneinheit. Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt sein, und die Steuerermäßigung nach § 35a EStG ist für geförderte Maßnahmen ausgeschlossen.
Wie viel Raumhöhe kostet die Dämmung im Dachgeschoss?
Eine Zwischensparrendämmung bleibt in der vorhandenen Konstruktion und kostet keine Höhe. Eine zusätzliche Untersparrendämmung von 6 Zentimetern plus Gipsplatte nimmt dagegen rund 7,5 Zentimeter lichte Höhe weg. Bei Räumen, die die Mindesthöhe nach Landesbauordnung nur knapp erreichen, entscheidet diese Schicht über die Zulässigkeit als Aufenthaltsraum.